他山の石‐不動産所有権変更の登記と対抗
2025年10月20日 23:15
在中日两国的民法中，均对不动产所有权做出了与其他物权相区别的特别规定，这里以不动产所有权的变动为例来分析。
一、中国的规定
以不动产交易为例，A与B签订了不动产买卖合同，约定A将其名下的不动产出售给B，约定B向A支付全部购房款后即取得该不动产的所有权，A应将该不动产登记至B名下。
《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生 效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”
根据以上规定，“登记”是不动产所有权变动的生效要件，而在没有特别约定的情况下合同成立即生效。这样的结果是，合同成立的时间和不动产所有权变动的时间往往是不一致的。
在上述案例中，AB之间的不动产买卖合同在签订时就成立并生效，但若此时不动产还在A名下（事实也往往如此，办理不动产转移登记一般都需要前往不动产登记中心或房管局；相比而言签订合同就简单的多，只要双方愿意，随时随地都可以签），则在法律层面该不动产的所有权人还是A，现在A有将不动产转移登记给B的合同义务。只有当不动产登记在B名下之后，B才取得了所有权。双方在合同中约定的“B向A支付全部购房款后即取得该不动产的所有权”与法律规定不符，不动产所有权的变动应依法律规定。
这种模式的好处在于，不动产的所有权需要通过登记证书来确定，对于这种高价值之物，通过公家单位的证明为其所有权背书，使买方得以相信卖方确为该不动产的所有权人，可以安心交易。
而该模式的麻烦之处在于，买卖合同签订后不动产变更登记前存在时间差，在这个时间差里买方若是支付了全部或者大部分购房款，一旦卖方一房二卖，买方就会面临既付了钱又得不到房的情况，后续只能通过诉卖方违约要求解除合同退还购房款。
二、日本的规定
日本《民法》第百七十六条 物権の設定及び移転は、当事者の意思表示のみによって、その効力を生ずる。
（物权之设定及转移，仅因当事人之意思，生其效力。）（该中文译文参考《日本民法：条文与判例》，王融擎编译，中国法制出版社2018年7月第1版 上册第150页。）
第百七十七条 不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。
（不动产物权之得丧变更，非按不动产登记法（平成十六年法律第一百二十三号）及其他登记相关法律之规定作出登记者，不得对抗第三人。）（中文译文出处同上。）
因此，日本民法中“登记”并非是不动产所有权变更的生效要件，而是对抗要件。
还是上述案例：A与B签订了不动产买卖合同，约定A将其名下的不动产出售给B，约定B向A支付全部购房款后即取得该不动产的所有权，A应将该不动产登记至B名下。
若该案发生在日本，依据日本民法，A签订合同后，只要B付清全部房款，即便没有变更登记，不动产还在A名下，此时所有权人就已变更为B。
与中国的模式相比，日本的此种不动产所有权变更登记对抗要件的规定，似乎可以方便交易，因为只要双方都履行了合同约定，即便不去办理变更登记，买方也能取得不动产所有权。但，这样可能会导致更多的一房二卖，因为买方无法通过登记来判断真实所有权人。如果A在将不动产出售给B后未办理变更登记，又将不动产出售给了C，此时C如果根据登记来看会认为A是所有权人，但C无法核实该不动产的真实所有权人到底是谁。
那么应如何处理作为不知道A、B间交易的第三人C与A、B间的关系？
可能正是基于此，日本民法中有非常多的中国民法所没有的关于不动产变更登记与第三人对抗的规定，此是后话。